Immobilien – rechtlich sicher begleiten

Kaufvertrag

Wenn Sie sich eine eigene Immobilie kaufen möchten, ist dies vielleicht das wichtigste Geschäft und die größte Investition in Ihrem Leben. Vielleicht stehen Sie aber auch vor der Entscheidung, sich von Ihrem vorhandenen Eigentum zu trennen und benötigen Unterstützung. Gerne stehen wir Ihnen bei diesem großen Schritt zur Seite und begleiten Sie auf dem Weg zum Ziel.

Bei so einem wichtigen Vorgang ist es erforderlich, dass beide Parteien gewissenhaft und sachgemäß beraten werden. Dieser Aufgabe wird der Notar in seiner neutralen und unabhängigen Funktion gerecht und kann so gewährleisten, dass die Interessen von allen Beteiligten gewahrt werden und keine Nachteile für einen der Vertragspartner entstehen.

Vor der Beurkundung

Gerne können Sie uns direkt unseren Datenerfassungsbogen für Kaufverträge ausfüllen oder vorab einen Besprechungstermin vereinbaren, wenn Beratungsbedarf besteht. Sie können uns Ihre Zielvorstellungen mitteilen und wir informieren Sie über die Möglichkeiten in der Vertragsgestaltung, damit der Entwurf Ihren individuellen Bedürfnissen bestmöglich angepasst werden kann.

Schließlich erhalten Sie den gefertigten Entwurf, damit Sie sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen können und offene Fragen im Vorfeld geklärt werden.

Insofern die Beurkundung des Kaufvertrags und die Bestellung der Finanzierungsgrundschuld im selbigen Termin stattfinden sollen, bitten wir darum, uns die Unterlagen zur Vorbereitung der Grundschuldbestellung, die Sie von Ihrer finanzierenden Bank erhalten, rechtzeitig zukommen zu lassen. Da die finanzierende Bank in der Regel nicht auszahlt, bevor die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, sollte die Bestellung möglichst gleich im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags vorgenommen werden.

Bitte beachten Sie, dass es bei einem Kaufvertrag zwischen Unternehmern und Verbrauchern eine Wartefrist von zwei Wochen ab Erhalt des Entwurfs einzuhalten gilt, bevor ein Beurkundungstermin stattfinden kann. Dies dient dem Schutz des Verbrauchers vor Übereilung und soll Gelegenheit geben, sich mit dem Inhalt des Kaufvertrages auseinanderzusetzen und ggf. zusätzlich Rechtsrat einzuholen.

Im Beurkundungstermin

Während der Beurkundung sitzen alle Beteiligten an einem Tisch und bekommen den Vertrag von dem Notar vorgelesen. So kann gewährleistet werden, dass alle Parteien die Regelungen in der Urkunde verstanden haben und hiermit einverstanden sind. Wenn alle Rückfragen besprochen und alle Änderungs- und Ergänzungswünsche im Vertrag beachtet wurden, können die Beteiligten den Vertrag unterzeichnen. Alle Vereinbarungen, die zu dem Kaufvertrag zwischen den Parteien getroffen wurden, sollten bei der Beurkundung im Kaufvertrag festgehalten werden, sodass keine mündlichen Nebenabreden existieren.

Kann ein Beteiligter nicht an der Beurkundung teilnehmen, besteht die Möglichkeit, einen Vertreter im Vorfeld zu bevollmächtigen oder den Vertrag im Nachhinein zu genehmigen. Bitte beachten Sie, dass die Vollmacht / Genehmigungserklärung der Beglaubigung (und bei Unterzeichnung im Ausland der Überbeglaubigung) bedarf. Das heißt, Sie können das Dokument vor einem Notar Ihrer Wahl unterzeichnen oder Ihre Unterschrift auf dem Dokument anerkennen.

Kaufpreisfälligkeit

Nach der Beurkundung wird Ihr Vertrag durch das Notariat abgewickelt, d. h., es werden die Eintragung der Auflassungsvormerkung und Finanzierungsgrundschuld beantragt, möglicherweise erforderliche Genehmigungen oder Negativatteste werden eingeholt und wir kümmern uns um die Freistellung des Kaufobjekts von noch eingetragenen Lasten im Grundbuch. Wenn alle Voraussetzungen für einen sicheren Eigentumsübergang vorliegen, wird der Kaufpreis durch den Notar fällig gestellt. Die einzelnen Voraussetzungen zum Eintritt der Kaufpreisfälligkeit werden ausschließlich im Kaufvertrag geregelt.

Die Fälligkeitsmitteilung wird dem Käufer im Original und dem Verkäufer, dem Finanzierungsgläubiger und ggf. den Ablösegläubigern in Kopie übermittelt.

Ist der Kaufpreis gezahlt, kann in der Regel auch die Besitzübergabe stattfinden (Prinzip Schlüssel gegen Geld). So wird vermieden, dass jemand „ungesichert" in Vorleistung tritt (Achtung vor Kaufnomaden).

Über die Zahlung des Kaufpreises müssen die Beteiligten dem Notar einen Nachweis erbringen.

Eigentumsumschreibung

Wenn dem Notar der ausreichende Nachweis über die Kaufpreiszahlung erbracht wurde, ihm das Finanzamt bereits die Unbedenklichkeitsbescheinigung übermittelt hat und mögliche Ablösegläubiger ihn aus etwaigen Treuhandaufträgen entlassen haben, kann der Notar die Umschreibung des Eigentums und die Löschung von Vorbelastungen im Grundbuch beantragen.

Ist die Eigentumsumschreibung erfolgt, werden Sie hierüber durch den Notar informiert. Ihnen wird ein aktueller Grundbuchauszug übermittelt, dem Sie entnehmen können, dass das Eigentum umgeschrieben wurde und alle notwendigen Löschungen von Voreintragungen erfolgt sind. Damit ist die Abwicklung des Kaufvertrags abgeschlossen.

Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften

Seit dem 01. April 2023 ist es gesetzlich verboten, Immobilien mit Bargeld zu erwerben. Der Notar ist künftig verpflichtet, bei der Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags die Einhaltung des Barzahlungsverbotes zu überwachen. Die Beteiligten müssen dem Notar nachweisen, dass der Kaufpreis unbar entrichtet wurde, z. B. durch Vorlage eines Kontoauszugs. Erst wenn der Nachweis erbracht wurde, darf die Eigentumsumschreibung durch den Notar beantragt werden. Verstöße gegen das Barzahlungsverbot oder die Nachweispflicht müssen an die Geldwäschebehörde FIU (Financial Intelligence Unit) gemeldet werden.

Grundschuld

Wird ein Darlehen aufgenommen, ist die Grundschuld ein beliebtes Mittel zur Sicherung des Kredits. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs für den Gläubiger eingetragen und gewährleistet im Verwertungsfall, dass dieser nicht leer ausgeht.

In der Regel ist eine inländische Bank der Grundschuldgläubiger und übergibt dem Darlehensnehmer ein Grundschuldbestellungsformular (im Optimalfall mit einem Begleitschreiben für den Notar, welches Besonderheiten wie z. B. Rangverhältnisse beinhaltet), das für den Notar als Grundlage zur Vorbereitung der Grundschuldbestellungsurkunde dient.

Ist in dem Grundschuldbestellungsformular eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung enthalten (Regelfall), ist die Grundschuldbestellung beurkundungspflichtig. Selten kommt es vor, dass keine Zwangsvollstreckungsunterwerfung für die Grundschuld vorgesehen ist, sodass auch lediglich die Unterschrift des Darlehensnehmers unter dem Formular beglaubigt werden kann.

Ist die Grundschuld bestellt, kümmert sich der Notar um den weiteren Vollzug. Die Urkunde wird zum Grundbuchamt eingereicht und die Eintragung beantragt. Sobald die Eintragung im Grundbuch vollzogen ist, informiert der Notar den Darlehensnehmer und den Grundschuldgläubiger hierüber, damit der Darlehensbetrag ausgezahlt werden kann.

Belastungsvollmacht

Wird ein Immobilienkaufvertrag abgeschlossen, ist der Käufer in der Regel darauf angewiesen, ein Darlehen aufzunehmen, um den Kaufpreis zu finanzieren. Es ist üblich, dass die finanzierende Bank zur Kreditsicherung die Bestellung einer Grundschuld fordert, die im Grundbuch des Kaufobjekts eingetragen wird. Hierfür ist der Käufer auf die Mithilfe des Verkäufers, also des derzeitigen Eigentümers angewiesen. Der Eigentümer erteilt dem Käufer eine Vollmacht, das Grundbuch des Kaufobjekts zu belasten. So kann das Kaufobjekt als Belastungsgegenstand genutzt werden, obwohl es dem Käufer noch nicht gehört, ohne dass ein Kostenrisiko für den Verkäufer entsteht.

Rangbescheinigung

Wenn die Auszahlung eines Darlehens bereits erfolgen soll, bevor die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch vollzogen ist, kann der Notar eine Rangbescheinigung abgeben. Hierbei bestätigt der Notar, dass keine Eintragungshindernisse bestehen.

Schenkung

Für eine Übertragung zu Lebzeiten kann es verschiedene Beweggründe geben, wie zum Beispiel die steuerliche Optimierung der Vermögensnachfolge innerhalb der Familie. Ganz gleich aus welchen Gründen eine Schenkung stattfinden soll, ist die Übertragung einer Immobilie ein großer Schritt, der gut überlegt sein sollte und ggf. nicht nur der notariellen, sondern auch unbedingt der steuerlichen Beratung bedarf.

Oft verschwimmen die einzelnen Rechtsgebiete miteinander und plötzlich befindet man sich im Themengebiet vom Familien- oder Erbrecht und nicht bei einem reinen Immobiliengeschäft. Daher ist es wichtig, dass man ausreichend beraten wird und die Wünsche oder auch Bedenken besprochen werden, bevor ein Vertrag unterzeichnet wird.

Gerne stehen wir Ihnen bei der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Sie eine Schenkung vornehmen möchten, zur Verfügung und übernehmen für Sie die notarielle Abwicklung.

Wohnrecht, Wohnungsrecht und Nießbrauch

Das Wohnrecht, das Wohnungsrecht und das Nießbrauchrecht sind Belastungen, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden können. Dies ist zum Beispiel sinnvoll, wenn man seinen Grundbesitz bereits übertragen möchte, aber weiterhin Vorteile aus der Immobilie ziehen möchte.

Das Wohnrecht ist ein Recht, das zur Mitbenutzung eines Hauses oder einer Wohnung, bzw. eines Teils hiervon, berechtigt, ohne dass man selbst der Eigentümer der Immobilie ist. Das Wohnungsrecht hingegen schließt den Eigentümer von der Nutzung der Immobilie aus, sodass diese ausschließlich von dem Berechtigten benutzt werden darf.

Der Nießbrauch ist das umfassende Recht zur Nutzung und Inbesitznahme einer Immobilie. Die Immobilie kann insoweit belastet werden, als dass der Nießbraucher berechtigt ist, Nutzen aus der Immobilie zu ziehen (z. B. Mieteinnahmen) oder die Immobilie in Besitz zu nehmen.

Wert einer Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken möchten, sollten Sie sich bereits im Voraus darüber bewusst sein, welchen Wert Ihre Immobilie hat. Ist der Schenkungsvertrag nämlich erst einmal beurkundet, wird dieser Wert von verschiedenen öffentlichen Stellen angefordert, wie zum Beispiel dem Finanzamt und dem Grundbuchamt. Ist der Wert der Immobilie schließlich doch höher, als ursprünglich erwartet, kann dies nicht nur zu höheren Gerichts- und Notarkosten führen, sondern auch zur Festsetzung einer höheren Schenkungssteuer.

Im Optimalfall haben Sie sich vor der Erstellung des Vertrags mit Ihrem Steuerberater über den Wert Ihrer Immobilie und den Einfluss der Bestellung verschiedener Rechte auseinandergesetzt.